网上科普有关“房地产投资风险的产生原因”话题很是火热，小编也是针对房地产投资风险的产生原因寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。
所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
[编辑]房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。
(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
1．投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入
据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。
2．偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。
3．保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。
(二)概率与数理统计的方法
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
企业筹资风险的成因及规避
我学的证券投资学里把股票的基本风险分为两大类，系统性风险和非系统性风险，系统性风险又包括市场风险、利率风险、购买力风险三种。
市场风险是指由于证券市场长期趋势变动而引起的风险。股票行情变动受多种因素影响，但决定性的因素是经济周期的变动。经济周期的变化决定了企业的景气和效益，从根本上决定了股票行情的变动趋势。
利率风险是指市场利率变动引起证券投资收益不确定的可能性。市场利率的变化会引起证券价格变动，进而影响了收益的确定性。利率从两方面影响证券价格：一、改变资金流向；二、影响公司成本。一般来说，利率与证券价格呈反向变化。
购买力风险又叫通货膨胀风险，是由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。
非系统性风险是指对某个行业或个别公司的股票产生影响的风险，通常由某一特殊因素引起，与整个证券市场的价格不存在系统、全面的联系，只对个别或少数股票的收益产生影响。
股票的非系统性风险主要是指经营风险。
经营风险是由于公司经营状况变化而引起盈利水平改变，从而产生投资者预期收益下降的可能。
企业筹资风险的影响因素诸多，既有企业外部的原因，也有企业内部的原因。下面我通过缝隙企业筹资风险的成因谈如何规避。
企业筹资风险的成因
1.企业财务管理的巨集观环境复杂多变，财务管理系统不能适应复杂多变的巨集观环境。
财务管理的巨集观环境复杂多变是产生财务风险的外部原因。众所周知，持续的通货膨胀，将使企业资金供给持续发生短缺，货币性资金持续贬值。实物性资金相对升值，资金成本持续升高。财务管理系统如果不能适应复杂而多变的外部环境，必然会给企业带来困难。目前，我国许多企业建立的财务管理系统，由于机构设定不尽合理，管理人员素质偏低，财务管理规章制度不健全，管理基础工作欠缺等原因，导致企业财务管理系统缺乏对外部环境变化的适应能力和应变能力。具体表现在企业不能对外部环境的变化进行科学的预见，反映滞后，措施不力，由此产生财务风险。
2.企业财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。
企业只要有财务活动，就必然存在着财务风险。在现实工作中，我国许多企业财务管理人员风险意识淡薄，是财务风险产生的重要原因之一。由于我国市场已成为买方市场，企业普遍存在产品滞销现象。一些企业为了增加销量，扩大市场占有率，大量采用赊销方式销售产品。企业应收账款大量增加。同时，由于企业在赊销过程中，对客户的信用等级了解欠缺，缺乏控制，盲目赊销，造成应收账款失控。大量比例的应收账款长期无法收回，直至成为坏账。资产长期被债务人无偿占用，严重影响企业资产的流动性及安全性，给企业带来巨大的财务风险。
3.财务决策缺乏科学性导致决策失误。
财务决策失误是产生财务风险的又一重要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，我国企业的财务决策普遍存在着经验决策和主观决策现象，由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。例如，在固定资产投资决策过程中，由于对投资专案的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加之决策所依据的经济资讯不全面、不真实，以及决策者决策能力低下等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资专案不能获得预期的收益，投资无法按期收回，给企业带来巨大的财务风险。由于投资决策者对投资风险的认识不足，决策失误及盲目投资导致一些企业产生钜额投资损失，也必然影响企业的投资效益，影响了企业的长期偿债能力，从而给企业带来较大的财务风险。
4.企业内部关系混乱。
企业内部财务关系混乱是我国企业产生财务风险的又一重要原因。企业内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明，管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保障。例如，企业资金结构不合理，负债资金比例过高等。在我国，资金结构主要是指企业全部资金来源于权益资金与负债资金的比例关系。由于筹资决策失误等原因，企业资金结构不合理的现象普遍存在。具体表现在负债在资金结构中比例过高，很多企业资产负债率达到30%以上，导致企业财务负担沉重，偿付能力不足，由此产生财务风险。
企业筹资风险的规避
1.确定最佳资本结构。
资本结构是指长期债务资本和权益资本的构成及其比例关系。传统财务理论认为。从净收入的角度来考虑，负债可以降低企业的资本成本，提高企业的价值。但企业利用财务杠杆时，加大了股东权益的风险，会使权益资本成本上升，在一定程度内，权益资本成本的上升不会完全抵消利用资金成本率低的债务所获得的好处，因此，加权平均资本成本会下降，企业总价值上升。但是，过度利用财务杠杆，权益成本的上升就不再能为债务的低成本所抵消，加权平均资本成本便会上升。以后，债务成本也会上升，使加权平均资本成本上升加快。加权平均资本成本从下降变为上升转折时的负债比率就是企业的最佳资本结构。企业筹资有负债筹资和权益筹资，这就呈现债务资本和权益资本的比例关系，即资本结构。企业筹资必须达到综合资金成本最小，同时将财务风险保持在适当的范围内，使企业价值最大化，这就是最佳资本结构。
2.确定理想财务结构。
财务结构是指企业各种筹资方式的组合构成，通常用资产负债率表示。财务结构的型别有3种：①资产负债率为100%，股东权益比率为0，全部为借入资金;②资产负债率为0，股东权益比率为100%，全部为自有资金;③资产负债率与股东权益比率均小于100%，借入资金与自有资金各占一定比例，比例的不同又会衍生出若干种具体的财务结构。企业全额负债经营，风险全部由债权人承担，不仅会影响债权人的利益，而且会严重干扰一个国家的经济秩序。《中华人民共和国公司法》中明确规定公司设立必须要具有最低限额的注册资本，由股东出资形成，也即实践中不允许上述第一种财务结构存在。企业全部依靠权益资金经营，无负债，虽不受法律的制约，但权益资金成本高，不能根据需要作灵活的调整，且在市场经济中，由于交易的结算关系和临时性资金需要，第二种财务结构实际上也是不存在的。第三种财务结构才是现实经济生活中需要加以研究的，也就是如何安排和调整负债与股东权益资金的比例，使之更趋于合理。理想的财务结构标准是综合资金成本低、财务杠杆效益高、财务风险适度。
3.确定适度负债结构
企业要发展，经济要增长，就得有投入，在企业自有资本私有制的情况下，举债投入无可非议。那么，怎样才能在企业发展和控制负债风险之间寻求一条最佳途径?在一般情况下，负债成本必须低于投资专案预期回报额，否则，经营无利可图，任何优惠的筹资条件、诱人的投资专案都是不可取的。企业一旦确定应进行负债经营，随之一是要确定举债额度，合理掌握负债比例;二是要考虑借人资金的来耗结构。企业在举债筹资时，必须考虑合适的举债方式和资金类别。
4.充分运用财务杠杆
负债是财务杠杆的根本，财务杠杆效用源于企业的负债经营;在一定条件下，自有资金愈少，财务杠杆操作的空间愈大。利用财务杠杆操作，看起来获利率很高，但是必须操作得当。如果判断错误，投资报酬率没有预期得高。甚至是负的时候，再加上需要负担的借贷利息。就变成反财务杠杆操作，反而损失惨重。因此，财务杠杆对企业的资金运用有一种放大效应，当企业运用了负债，财务杠杆的效应就会显现。但是负债并非越多越好，我们首先应该分析筹集资金后资金的利润率是否大于利息率，如果是，则负债的运用会大幅度提高高企业的每股利润，负债体现的是一种正杠杆的效应;反之，负债的运用会大幅度地降低企业的每股利润，负债体现的是一种负杠杆的效应。当然，这仅仅是对单种负债的财务杠杆效应进行阐述，对于一个企业来说，筹资的渠道很多，财务杠杆效应往往是通过组合的筹资结构体现的。财务管理中涉及的杠杆主要有经营杠杆、财务杠杆、复合杠杆，并对应着经营风险、财务风险、企业总风险及有关的收益。财务管理利用杠杆的目标是：在控制企业总风险的基础上，以较低的代价获得较高的收益。要提高企业筹资效益，就必须把握好企业财务结构、资本结构，按照企业预期合理搭配各种筹资方式;同时，合理安排企业的负债规模、期限、结构，达到财务杠杆效益优化。从而解决财务杠杆与企业筹资效益的问题。
关于“房地产投资风险的产生原因”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！
本文来自作者[靖孝涵]投稿，不代表友开号立场，如若转载，请注明出处：https://yiukai.com/cshi/202504-3120.html
评论列表（4条）
我是友开号的签约作者“靖孝涵”！
希望本篇文章《房地产投资风险的产生原因》能对你有所帮助！
本站[友开号]内容主要涵盖：国足,欧洲杯,世界杯,篮球,欧冠,亚冠,英超,足球,综合体育
本文概览：网上科普有关“房地产投资风险的产生原因”话题很是火热，小编也是针对房地产投资风险的产生原因寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您...